SCPI : Faites des affaires sur le marché secondaire

SCPI : Profiter du marché secondaire

Il existe différentes manières d’acquérir des parts de scpi en fonction du type de la SCPI choisie (à capital fixe ou variable), au moment de l‘émission de parts par la société de gestion ou sur le marché secondaire.

Pour les SCPI à capital variable, pas de souci, l’acquisition est possible à n’importe quel moment, puisque le capital est fluctuant au gré des entrées et sorties des investisseurs dans le capital.

Pour les SCPI à capital fixe, l’affaire se complique ! Le nombre de parts étant limité, les premiers arrivés seront les premiers servis. Heureusement, il arrive que certaines sociétés de gestion procèdent à des augmentations de capital en ouvrant la suscription à des parts supplémentaires, mais il faudra encore une fois être là au bon moment.

Il n’est donc pas possible de les acquérir quand bon vous semble directement à la société de gestion. Seule solution, le marché secondaire...

On pourrait comparer ce marché à la revente de produits d’occasion. Les propriétaires peuvent proposer aux acquéreurs potentiels, les parts de SCPI qu’ils souhaitent vendre. Ils peuvent effectuer cette démarche personnellement ou la confier à la société de gestion.

L’avantage principal pour le nouvel acquéreur est que ce marché "d’occasion" peut lui permettre d’acquérir des titres avec une décote.

SCPI/ marché secondaire : deux solutions de transactions

 Vente/achat via la société de gestion : Au sein des sociétés de gestion, la gestion du marché secondaire des SCPI à capital fixe, est effectuée à l’aide d’un cahier d’ordres, rassemblant l’ensemble des propositions d’achat et de ventes de parts de chaque scpi.

Des séances dites de "fixing" servent à déterminer le prix des parts, qui sont alors notifiées dans le cahier d’ordre. Ces séances sont généralement hebdomadaires ou mensuelles.

Le prix est déterminé en fonction de la demande et de l’offre des acheteurs et des vendeurs qui se manifestent sur le marché secondaire. On appelle le prix fixé : le prix d’exécution  . Il est valable à l’ensemble des échanges réalisés entre deux séances de fixing et ne prend pas en compte les frais (droits de mutation, commission de cession   ou d’entrée) . En fonction des frais appliqués, le prix acheteur peut donc être différent de celui du vendeur.

 Vente/achat direct :

Il existe une autre solution de transaction sur le marché secondaire. Il s’agit de la vente direct ou gré à gré. Dans ce cas de figure, c’est l’acheteur et le vendeur qui négocient eux-même le prix de transaction d’une part, et en informent par la suite la société de gestion.

Cette solution a l’avantage de faire l’économie non négligeable de la commission de cession, puisqu’il n’y a aucune intervention de la société de gestion dans la transaction.

Pour effectuer ces deux types de transactions, certaines sociétés de gestion mettent à la disposition des investisseurs une plateforme en ligne dédiée ou des formulaires spécifiques. Pour le marché du gré à gré, l’investisseurs et libre de chercher un acheteur ou un vendeur ou bon lui semble. De nombreux forums ou sites financiers regorgent de petites annonces sur le sujet.

SCPI : une plus-value à l’achat

Sur le marché secondaire, les parts de scpi ont déjà leur coupon. Les bénéfices sont donc immédiats, contrairement au parts acquises sur le marché primaire qui supporte généralement un délai de jouissance (trois mois en moyenne).

La décote que subisse en général les parts de scpi une fois sur la marché secondaire (5 et 10 % en moyenne) permet de faire une légère plus-value dès l’acquisition.

Attention tout de même aux décotes trop alléchantes, elles pourraient cacher des parts d’une scpi peu performantes. La quête d’une bonne affaire ne doit pas faire oublier que le choix de la scpi est très important et ne doit pas être fait à la légère